Le holding immobiliari, in particolare quelle “famigliari”, spesso integrano l’attività di direzione e coordinamento con un’attività immobiliare, locando fabbricati alle società controllate o collegate. Ai fini IVA, il regime delle locazioni è disciplinato dall’articolo 10, n. 8, D.P.R. 633/1972, che prevede l’esenzione IVA per tali operazioni, con alcune eccezioni. La distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali è fondamentale per determinare il regime IVA applicabile. Ai fini IVA, la classificazione catastale dei beni immobili è l’unico criterio di distinzione, a prescindere dalla classificazione in bilancio.
Le unità immobiliari iscritte nelle categorie da A/1 a A/9 sono considerate fabbricati abitativi, mentre quelle iscritte nelle categorie A/10, B, C, D ed E sono considerate fabbricati strumentali. La locazione di fabbricati abitativi è generalmente esente da IVA, a meno che non sia effettuata dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile. In questo caso, il locatore può optare per l’imponibilità IVA della locazione, esercitando tale opzione nel contratto. L’opzione è valida per tutta la durata del contratto. Se l’immobile abitativo rientra nella definizione di alloggio sociale (D.M. 22.4.2008), l’opzione per l’imponibilità IVA è possibile anche se il locatore non è l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato.
Per i fabbricati strumentali, il regime naturale è l’esenzione IVA dei canoni di locazione. Tuttavia, l’articolo 10, n. 8, D.P.R. 633/1972, consente di optare per l’imponibilità IVA, indipendentemente dalla qualifica del locatore. Questa possibilità è estesa anche alle imprese che non sono imprese di costruzione o ristrutturazione. Le holding, che di solito acquistano immobili già finiti, possono quindi optare per l’imponibilità IVA per gli immobili strumentali, mentre la locazione dei fabbricati abitativi non costruiti o ristrutturati rimane esente da IVA.
L’effettuazione di operazioni esenti per le locazioni di fabbricati abitativi comporta l’applicazione del pro-rata di cui all’articolo 19, comma 5, D.P.R. 633/1972, limitando la detrazione dell’IVA sugli acquisti. Tuttavia, l’articolo 36, comma 3, D.P.R. 633/1972, consente di optare per l’applicazione separata dell’IVA per i soggetti che effettuano sia locazioni esenti di fabbricati abitativi che locazioni di altri fabbricati. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il criterio di separazione si basa sia sul regime IVA che sulla categoria catastale del fabbricato. Pertanto, è possibile distinguere tra locazioni di fabbricati abitativi esenti da IVA e locazioni di altri fabbricati. Non è invece consentita l’ulteriore separazione tra locazioni di fabbricati strumentali imponibili e locazioni esenti, con effetti sull’applicazione del pro-rata di detrazione limitata.
