Autore: Fabio Pratesi, Dottore Commercialista
Data: Aprile 2026
Categoria: Agevolazioni fiscali
Hai una ditta individuale con un capannone, un magazzino o un ufficio iscritto tra i beni d’impresa, e vorresti trasferirlo nella tua sfera personale? Se lo fai in regime ordinario, l’operazione genera una plusvalenza tassata alle aliquote IRPEF marginali — fino al 43% — sull’intero importo nell’anno di realizzo. Un impatto spesso molto significativo. La Legge di Bilancio 2026 ha però riproposto una misura che cambia radicalmente i termini del problema: l’estromissione agevolata degli immobili strumentali, con un’imposta sostitutiva fissa dell’8% sulla plusvalenza. Il termine per esercitare l’opzione è il 31 maggio 2026. Vale la pena capire se fa al caso tuo — e farlo ora.
Cos’è e come funziona
L’estromissione agevolata è disciplinata dall’art. 1, comma 41, Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026. Non è una novità assoluta: riprende in modo sostanzialmente coerente l’impianto già delineato dall’art. 1, comma 121, Legge n. 208/2015, con un consolidato orientamento interpretativo supportato da numerosi documenti di prassi (Circolari n. 8/E/2019, n. 26/E/2016, n. 39/E/2008, n. 40/E/2002, n. 188/E/1998; Risoluzioni n. 82/E/2009, n. 228/E/2009).
In cosa consiste concretamente? Permette all’imprenditore individuale di far transitare un immobile strumentale dalla sfera imprenditoriale a quella personale, assoggettando la plusvalenza emergente a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP pari all’8%, invece della tassazione ordinaria progressiva.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra:
- il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile (costo storico al netto degli ammortamenti fiscalmente dedotti fino al 2025, ex art. 65, comma 1, TUIR);
- il valore assunto ai fini dell’estromissione, che l’imprenditore può scegliere liberamente tra: il valore normale (art. 9, comma 3, TUIR), il valore catastale (art. 52, comma 4, D.P.R. n. 131/1986, rendita catastale moltiplicata per i coefficienti di legge), o un valore intermedio tra i due.
L’opzione si esercita entro il 31 maggio 2026 e produce effetti retroattivi dal 1° gennaio 2026. L’imposta sostitutiva va versata tramite Modello F24 (codice tributo “1127”, Risoluzione n. 73/E/2016) in due rate:
- 60% entro il 30 novembre 2026;
- 40% entro il 30 giugno 2027.
È possibile avvalersi della compensazione orizzontale con crediti tributari o contributivi. L’opzione si considera perfezionata con l’indicazione dell’immobile e dell’imposta nel quadro RQ del Modello REDDITI: un eventuale ritardo o insufficienza nel versamento non pregiudica l’accesso all’agevolazione (Risoluzione n. 82/E/2009).
Quando conviene e perché
La misura è riservata esclusivamente agli imprenditori individuali — commerciali (art. 2195 c.c.), agricoli e piccoli imprenditori (artigiani, coltivatori diretti, piccoli commercianti) — a prescindere dal regime contabile adottato. Sono invece esclusi gli esercenti arti e professioni, i soci di società di persone o di capitali e gli enti non commerciali.
Il confronto numerico rende chiaro il vantaggio. Prendiamo un caso concreto: un immobile strumentale categoria catastale C (magazzino o locale commerciale) con le seguenti caratteristiche:
| Valore | |
|---|---|
| Costo fiscalmente riconosciuto | 65.000 € |
| Valore normale di mercato | 95.000 € |
| Valore catastale | 70.000 € |
Senza agevolazione: plusvalenza 30.000 € × aliquota IRPEF marginale 43% = 12.900 € di imposta
Con estromissione agevolata:
- Usando il valore normale: (95.000 – 65.000) × 8% = 2.400 €
- Usando il valore catastale: (70.000 – 65.000) × 8% = 400 €
Un ulteriore elemento di interesse riguarda la cessione futura: l’estromissione non interrompe il decorso del quinquennio rilevante ai fini dell’art. 67 TUIR. Se l’immobile è stato posseduto per più di cinque anni, la successiva vendita in qualità di privato non genera alcuna plusvalenza imponibile (Circolare n. 188/E/1998).
Attenzione a questi aspetti
Come sempre, il diavolo è nei dettagli. Ci sono condizioni imprescindibili da verificare prima di procedere.
Requisiti soggettivi. L’imprenditore deve risultare in attività alla data del 1° gennaio 2026. Chi ha concesso l’unica azienda in affitto o in usufrutto a quella data ha perso la qualifica di imprenditore, producendo redditi diversi ex art. 67, comma 1, lett. h), TUIR: non può accedere all’agevolazione. Può invece accedervi l’impresa individuale in liquidazione, purché le operazioni di dismissione non siano già concluse a tale data.
Requisiti oggettivi. L’immobile deve essere strumentale per natura o per destinazione (art. 43, comma 2, TUIR) già alla data del 30 settembre 2025 e deve risultare iscritto nelle scritture dell’impresa (inventario o registro dei beni ammortizzabili). Sono esclusi: gli immobili merce, gli immobili patrimonio, i fabbricati abitativi a uso promiscuo (Circolare n. 26/E/2016), gli immobili in leasing non riscattati entro il 30 settembre 2025 (Risoluzione n. 188/E/2008) e gli immobili strumentali per natura acquistati a titolo personale e solo successivamente messi a disposizione dell’impresa.
Costo fiscalmente riconosciuto. Va determinato al netto degli ammortamenti dedotti fino al periodo d’imposta 2025 incluso: l’effetto retroattivo al 1° gennaio 2026 preclude la deduzione delle quote 2026. Le rivalutazioni rilevano solo se fiscalmente riconosciute: quelle eseguite ai soli fini civilistici (es. D.L. n. 185/2008 senza versamento dell’imposta sostitutiva) non entrano nel calcolo.
Comunione legale. Se l’immobile rientra in regime di comunione legale, l’imposta sostitutiva va applicata esclusivamente sulla quota di spettanza dell’imprenditore individuale (Circolare n. 26/E/2016).
Valore catastale inferiore al costo riconosciuto. Se il valore catastale è inferiore al costo fiscalmente riconosciuto, non emerge alcuna plusvalenza e nessuna imposta è dovuta. L’operazione è comunque conveniente da formalizzare: consente di liberare l’immobile dalla sfera imprenditoriale senza alcun costo fiscale (Circolare n. 26/E/2016).
Conclusione
L’estromissione agevolata è un’opportunità concreta, ma non automatica: la sua convenienza dipende dalla situazione specifica di ciascun imprenditore — dalla categoria catastale dell’immobile, al costo fiscalmente riconosciuto, alla strategia di gestione patrimoniale futura. Il termine del 31 maggio 2026 è vicino. Se hai una ditta individuale con immobili strumentali, il momento per fare una verifica è adesso. Lo Studio Pratesi è a disposizione per analizzare la tua situazione e valutare insieme se questa agevolazione può rappresentare un’occasione concreta per te.
FAQ
Ho una ditta individuale ma dal 1° gennaio 2026 sono passato al regime forfetario. Posso comunque usare questa agevolazione? Non è necessario. Il regime forfetario esclude già le plusvalenze dalla base imponibile su cui si applica l’imposta sostitutiva forfetaria: l’estromissione di un immobile strumentale non genera quindi imposizione, senza bisogno di ricorrere alla norma agevolativa. Questo orientamento è confermato dalla Risposta a Interpello n. 391/2019 dell’Agenzia delle Entrate.
Come scelgo se usare il valore normale o quello catastale? La scelta è libera e va ottimizzata caso per caso. Il valore catastale è spesso il più basso e quindi il più conveniente, ma non sempre: dipende dalla rendita catastale e dai coefficienti applicabili alla categoria dell’immobile. È anche possibile utilizzare un valore intermedio tra i due. Il calcolo va fatto con attenzione, confrontando il carico fiscale nelle diverse ipotesi, prima di esercitare l’opzione.
Se dopo l’estromissione vendo l’immobile, pago altre tasse? Dipende da quanto tempo hai posseduto il bene. L’estromissione non interrompe il quinquennio rilevante ai fini dell’art. 67 TUIR: se hai detenuto l’immobile per più di cinque anni dall’acquisto, la successiva cessione come privato non genera alcuna plusvalenza imponibile. Se invece il quinquennio non è ancora maturato, la vendita potrebbe generare una plusvalenza tassabile come reddito diverso.
Questo articolo ha finalità informativa e non costituisce consulenza professionale. Per una valutazione specifica della tua situazione, contatta lo Studio Pratesi.